国立社会保障・人口問題研究所が2024年11月12日に発表した都道府県別世帯数の将来推計によれば、全世帯に占める一人暮らしの割合が、今後2050年には27都道府県で40％を超えるという。

（地方からも都市部の賃貸住宅に人が移り住む）

都市部に住む単身世帯だけでなく、地方にも配偶者を無くした、高齢者の単身世帯が急増している。また車がないと買い物・医療サービスも十分に受けられない。維持修繕管理費・固定資産税の負担、老後の生活資金等を考え、戸建て住宅を手放し、生活に便利な都市部の賃貸住宅に転居を考える高齢者もいるだろう。または有料老人ホームに入居したものの、空き家となった住まいは、子供たちも独立し住む予定もなく、築年数も経過し、希望する価格ではなかなか売れない。単身世帯の増加とともに空き家の増加も連動しており、今やその数は900万戸を超えている。

（遠心力と求心力）

現代社会の民主主義・市場メカニズム・技術革新の進展は、いずれも社会と個々人をバラバラにする遠心力として働きやすい。その結果、社会の公共性への感覚や、他者や未来への共通・共同の認識が希薄になり、地域社会の繋がりが崩れ、ややもすれば他者と一緒に何かするという精神も弱まってくる。

一方で都市部の持つ吸引力に逆らうことも難しい。人々が生きていくうえで求める、ほとんどの生活要素を都市部は効率的に具備しているからだ。便利な交通網、行政サービス、生活インフラ、仕事と職場、介護施設と医療サービス、買い物・外食サービス業、休養と娯楽施設など、ほとんどの機能は都市部とその周辺に集中している。近年の顕著な少子化傾向に加え、増える一方の結婚しない若者、配偶者の死別又は熟年離婚した中高年齢層が単身世帯となり、徐々に都市部の単身世帯の増加となって表れている。

（家賃の地域格差）

地方と都市部の家賃格差は激しい。30㎡以下の賃貸マンションの水準は、札幌市43,238円仙台市51,541円、福岡市53,178円、名古屋市62,132円、大阪市64,204円、に対し東京都23区は94,279円とかなり格差があり（24年9月アットホーム発表）、平均的な地方都市と比較すれば東京は2倍以上ということになるだろう。

（インフレによる賃料の高騰）

物価インフレに加え、サービス・家賃の値上げも目立つ。賃貸契約書に賃料の改定の記載があるが、「現行の賃料額が、固定資産税等その他の負担の増減、不動産価格の上昇もしくは下落等の経済事情の変動、近隣の同種の土地建物の賃料との比較によって不相当となった場合に認められる」という内容が一般的であるが、現在の消費者物価及び相続税路線価評価は上昇しているものの、固定資産税の上昇はかなり遅れてやってくる（3年ごとの見直しルールで2024年は見直し・評価替えの年となる）わけだが、契約更新時に値上要請を通告する傾向も強まっている。借りる側、貸す側共に近隣の家賃相場をよく調べ対処することが重要となるだろう。

（終の棲家、高齢者の選択肢）

高齢者は住み慣れた自宅に住み続けたいと誰もが思うが、諸事情でそれが叶わぬ場合は、賃貸住宅止む無しとなる。しかし一方で貸す側が、高齢者の入居を嫌がる例も多く、一定の収入と近隣の身内・連帯保証人というハードルは結構高い。一人で自立できない場合は、有料老人ホームという選択肢が一般的になりつつあるが、多くの場合、その入居費・食費に加え生活雑費の負担は重く、年金だけでは賄いきれないのが現状だ。

その解決方法の一つはグループホームではないだろうか。配偶者と死別したら、まだ独りで自律的に生活ができるうちに入居し、入居者同士が慣れ親しみ、相互に不足する部分、弱い部分を補い助け合いながら、より長く安心して老後の生活が遅れれば理想であろう。老人ホームより経済的な負担も比較的軽く、何よりも老後の一人暮らしの不安と孤独が、一緒に住む仲間によって癒されるのが高齢者にとっては一番で、グループホームにたいする需要は今後一層高まるだろう。

国土交通省が不動産の基準地価（7月1日時点）を9月17日に発表し、3年連続上昇が話題となっている。住宅地、商業地等全用途の全国平均が1.4％上昇となったが、これはバブル期以降の1991年以来の33年振りとなる上昇幅である。東京、大阪、名古屋などの大都市圏の全用途が前年より1.2ポイント高い3.9％の上昇となった。

経済活動の再開、商業地の再開発の活況、北陸新幹線の延伸効果なども一つの要因となっている。都市部のマンション価格の高騰が止まらない。東京都の中心部港区、千代田区、中央区、渋谷区などは中古マンションでも1億円オーバーはざらである。

少子化とは無縁のように見える土地価格、中古マンション価格であるが、これは大都市に偏在する高所得・富裕層の金融資産に裏付けられた購買力であり、平均的な庶民の姿とはかけ離れている。

宅建協会が全国の20才以上の男女に実施したアンケート調査（不動産購入に関する全般の意識調査）の中で不動産選び、店選び、住宅ローン、省エネ住宅等多岐に及ぶが、その中でも、経済環境に関する意識調査では、長らく続いたデフレ経済からインフレ経済に移行する（物価高騰）なかで心掛けていることは何かという問いに対する回答で、上位は「節約を徹底する」（35.6％）、「食費を節約する」（33.2％）、「大きな買い物を控える」（31.0）となっている。これが庶民の偽らざる実態である。

全国の空き家の数は、900万戸で過去最多となっており、総戸数に占める空き家の割合は13.8％と過去最高となっている。空き家対策については今年6月に発表された、国土交通省による「不動産業による空き家対策推進プログラム」（不動産・建設経済局発表）にて、急増する空き家・空き室問題への対応として、新たな働き方・住まい方へのニーズとともに、不動産業界の果たす役割への期待などが書かれているが、問題は、まだ住める住宅が放置され、劣化し、周辺環境への悪影響、除却コスト（特にマンション）が膨れ上がり、資産価値を失うだけでなく、地方自治体の財政へのしわ寄せとなりつつあるというのが問題意識の所在のようだ。

対策として、相談体制の強化、空き家対策の専門家の育成とネットワークづくり、空き家管理受託の透明化、空き家売買時の報酬規制の見直し、不動産コンサルティング業務の促進、不動産ＤＸによる業務効率化などを掲げるが、不動産業界に従事する人の高齢化も相当進んでいるという現実があり、宅建業者の事務所数も、減少傾向にあり、全国で宅建業者の事務所がない自治体247（14％）、1-5店舗の自治体392（22％）、6-10店舗の自治体197（11％）となっている。全国の過疎化が進む自治体の約半数は不動産業の事務所も足りないのが現状である。

一方で、2000年以降、正規労働者の実質賃金は長く横ばいであり、最近ようやく実質賃金の伸びが経済界の話題となっているが、非正規労働者はその割合が４０％近くに達しており、2005年に1634万人が2023年には2124万人と大幅に増加している。これは女性の労働参加率の増加（世界でも最高水準）、定年高齢者の雇用延長、再雇用、平均余命・健康年齢の伸長、労働に対する意識の変化、生活防衛等の要因による短時間労働への就業意欲が大幅に高まったためである。

そこで、高齢者が地域の不動産業に携わるというのはどうだろうか。

高齢者が地域の不動産業に就労、又は自ら進出開業することは、資格取得、事務所開設などかなりの運転資金確保が必要で、一般的にハードルが高いと思われがちであるが、不動産コーディネーター兼アドバイザーとして不動産業務に就労することを行政が支援する価値は十分にあるだろう。不動産業務に従事するうえで、その今までに培った社会経験、人脈、地域の人とのつながり、地域の実情把握など、アドバンテージはいくつもあるだろう。若い子育て世帯が必要とする、安価で良質な住宅の取得に高齢者が一役買い、地域のリフォームを手掛ける工務店とタッグを組み、古家・空き家を再生させることができれば、所有者・リフォーム業者・住む人・働く人、誰もが喜ぶ「三方良し」とならないだろうか。長い目で見れば、少子化対策ともなりうるのではないだろうか。高齢者の生活と特性に合わした地域限定の高齢者専用の不動産業就労へのマッチングサイトが必要である。